<p><em>Обещанного три года ждать?</em> <br />
Любой гараж, на который может быть оформлено право собственности, является полноценным объектом недвижимости, следовательно, его можно заложить для обеспечения кредита. Это несложное умозаключение подтверждается законом об ипотеке, статья 5 которого гласит: «По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество.., права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в том числе…» <br />
<br />
Далее перечисляются земельные участки, предприятия, жилые дома, квартиры, дачи и, конечно, гаражи. Вооружившись этими познаниями, можно начать поиск банка для получения ипотечного кредита на покупку гаража. <br />
<br />
К сожалению, занятие это совершенно бесполезное: ни один из российских банков такие кредиты не выдает. Некоторые подвижки в этом направлении, похоже, начались. Некоторые московские банки заявили о своей готовности заняться разработкой ипотечных программ для гаражей. Только вот многим из них сейчас явно не до гаражей: в конце августа им пришлось приостановить выдачу ипотечных кредитов даже на жилье. Так что сейчас для банков гораздо актуальнее кризис ликвидности, риск дефолтов ненадежных заемщиков и снижение темпов роста цен на жилье (это увеличивает риски банка в случае обращения взыскания на залог). <br />
<br />
<em>Есть идея <br />
</em>Аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» (IRN. ru) подсчитал, что средняя цена машиномест в гаражах, расположенных в жилых комплексах в пределах Третьего кольца, составляет 97 тысяч долларов. Понятно, что купить место в таком гараже могут немногие. Руководитель IRN.ru Олег Репченко видит выход из тупика в том, чтобы на месте стихийных стоянок во дворах возводить недорогие двух-, трехуровневые паркинги по цене до 10 тысяч долларов и стимулировать спрос на них, создав целевую городскую программу гаражной ипотеки. Именно ипотека, по его мнению, может сделать гараж по-настоящему «народным». <br />
<br />
В IRN.ru не поленились сделать расчеты, воспользовавшись стандартными условиями ипотечного кредитования, которые широко применяются российскими банками. <br />
<br />
Итак, при стоимости гаража 10 тысяч долларов с нулевым начальным взносом, сроком кредита 10 лет и ставкой 12% годовых в долларах, месячный платеж составит 134 доллара. Если же брать кредит на 5 10 лет при цене гаража 6-10 тысяч долларов с начальным взносом 10% от общей стоимости и ставкой 12% годовых — месячный платеж вполне уложится в сумму 100-200 долларов. При этом в аналитическом центре убеждены, что если ежемесячные выплаты по ипотечному кредиту не будут превышать плату за аренду гаража или скромного машиноместа (на сегодня это те же 100-200 долларов), то граждане строем пойдут покупать гаражи вместо того, чтобы арендовать чужое машиноместо или нервировать власти, пытаясь установить ракушку возле подъезда. <br />
<br />
<em>Хорошо, но невыполнимо</em> <br />
Эксперты финансового рынка, комментируя задумку аналитиков из IRN.ru, говорят, что идея эта, конечно, хороша, но, увы, невыполнима. И дело здесь не в отсутствии специальной городской программы, а в федеральном законодательстве. Ипотечный кредит на покупку гаража нельзя взять вовсе не потому, что банки еще не предложили такие кредитные продукты, а потому, что это невозможно в принципе! По мнению директора юридического департамента одного из ипотечных банков Константина Артюха, чтобы такие кредитные продукты появились, необходимо, как минимум, внести изменения в статьи 5, 77 и 78 закона «Об ипотеке». <br />
В чем же проблема с законом, ведь, как мы выяснили, ипотека вполне может распространяться на гаражи? Ситуацию разъяснил специалист в области ипотечного кредитования Владимир Лопатин. Ипотека — это залог недвижимости. Но одно дело получить кредит под залог имеющейся недвижимости, другое — на покупку этой самой недвижимости. Так вот, гараж можно заложить лишь в том случае, если он уже находится в собственности. Почему? Потому что существует два вида ипотеки. Первый — так называемая «ипотека в силу договора»: вы закладываете недвижимость, находящуюся в вашей собственности, и получаете ипотечный кредит, который можете использовать по своему разумению. При такой схеме можно заложить и квартиру, и гараж, и дачный участок, а кредит потратить на покупку гаража (другого!), машины или чего угодно. Но часто возникает ситуация, когда у человека при покупке нет равноценного имущества для залога. В этом случае можно заложить то самое имущество, которое вы покупаете. Это вторая разновидность ипотеки, которая именуется «ипотека в силу закона». <br />
<br />
Специфика данной схемы в том, что становится возможной регистрация права собственности на недвижимость с одновременным оформлением залога на кредитора (то есть на банк). Так вот, наш мудрый законодатель почему-то разрешил ипотеку в силу закона только в отношении жилья. То есть можно купить жилой дом или квартиру под залог самой этой недвижимости, а вот землю, офис или гараж — нельзя. Разговоры о соответствующем изменении законодательства идут давно, но реальных действий пока не заметно. <br />
<br />
<em>Обходные манёвры <br />
</em>И здесь впору сказать: «Стоп! Но ведь существует бизнес-ипотека». Однако на самом деле за терминов бизнес-ипотека кроются несколько обходных схем, которые ради покупки гаража едва ли кто-то захочет претворять в жизнь. Судите сами. Первая схема предполагает, что банк выдает до оформления залога только часть денег, а другую часть — после. Но при этом на время оформления сделки надо найти недостающую сумму где-то еще. Другая схема предполагает, что покупатель берет обычный, не ипотечный кредит, а после оформления права собственности рефинансирует его в ипотечный. <br />
<br />
Владимир Лопатин рассказал о еще более экзотичной схеме, которую можно назвать «продажей из-под залога». В законе не сказано, что заемщик и залогодатель — обязательно одно и то же лицо. Поэтому на время проведения сделки коммерческую недвижимость закладывает продавец, а заемщиком становится покупатель. Фактически продавец предоставляет покупателю обеспечение по кредиту. Через 2-3 недели, когда недвижимость регистрируется на нового собственника, он (покупатель) перезакладывает ее и становится залогодателем. Но такая схема возможна только между структурами, состоящими в тесных партнерских отношениях, или близкими родственниками. <br />
<br />
<em>Алла Либерман, журнал «Гаражи и парковки»</em></p>
