<em>Немного нового <br />
</em>В целом, как считает менеджер продаж департамента загородной недвижимости компании IntermarkSavills Ирина Семенова, за год рынок почти не изменился. «Продолжается освоение дальних территорий, появляются новые проекты на значительном (100 км и более) удалении от Москвы, – говорит эксперт. – Продолжается рост цен, особенно на земли, расположенные на большом удалении – за этот год цены там выросли на 70-80%». <br />
<br />
В качестве одной из тенденций года директор по развитию загородных проектов компании Ostogenka Real Estate Алексей Артемьев отмечает высокий рост спроса на землю со стороны частных лиц: «Связано это, прежде всего, с дефицитом земельных участков без подряда на строительство. Например, на Рублево-Успенском направлении свободных участков под застройку найти уже практически невозможно. Похожая ситуация на Новорижском направлении до 30-го км от МКАД». Самым большим спросом пользуются лесные участки, отмечает Артемьев, тем более что именно они сейчас в особом дефиците: «В связи с последними поправками в Лесной кодекс, на мой взгляд, безусловно правильными, выводить новые лесные участки под индивидуальное жилищное или дачное строительство сейчас стало крайне затруднительно». <br />
<br />
А вот изменения в Водном кодексе, напротив, дают больший простор для маневра (в первую очередь не частникам, а девелоперам), считает коммерческий директор компании Mozaik Development Татьяна Капланова: «На работу всех девелоперских компаний повлияла либерализация Водного кодекса. Новый Водный кодекс уменьшает водоохранную зону, что позволяет строить объекты ближе к воде, наиболее полно используя лучшие земли на берегах». <br />
<br />
Директор компании Ostogenka Real Estate Максим Сухарьков отмечает пользу поправок к закону об аренде земельных, прежде всего лесных, участков для физических лиц: «Теперь права аренды, оформленные начиная с 2007 года, можно продавать, передавать по наследству. Ранее мы сталкивались с серьезными трудностями при продаже арендных лесных участков, оформленных на физических лиц. Их нельзя было переоформить на нового владельца напрямую. Только через конкурс». <br />
<br />
<em>Варианты применения</em> <br />
Крупные землевладельцы Подмосковья давно известны: «Промсвязьнедвижимость», группа «Абсолют», «Ист-Лайн», УК «Масштаб», «Открытые инвестиции», Millhouse Capital и проч. Как отмечает исполнительный директор компании Blackwood Мария Литинецкая, ленд-лорды предпочитают продаже земли ее освоение. «Существуют компании, занимающиеся ленд-девелопментом, т. е. они разукрупняют участки, проводят размежевание, подводят коммуникации и продают их, – поясняет Литинецкая. – Есть девелоперы загородной недвижимости, которые стремятся провести застройку на принадлежащих им землях». Примером первого подхода могут быть компании «Северо-Запад» и УК «Масштаб», которые продают большие участки земли для застройки в рамках проекта «А101». В качестве примеров компаний-собственников земли, развивающих свои активы, Литинецкая приводит такие, как «Знак», «Открытые Инвестиции», «Инком». <br />
<br />
Основная часть крупных землевладельцев (в особенности банки), по словам эксперта, продолжают активно продавать свои земельные активы через аффилированные компании. В то же время явная тенденция последнего времени – сокращение числа сделок с крупными участками. Кроме того, на загородный рынок почти не приходит новых сильных игроков, что неудивительно: вход в проект обходится в сумму порядка $6 млн. <br />
<br />
<em>Не только коттеджи</em> <br />
Правда, земельный рынок коррелирует не только с загородным (понимаемым как коттеджный) – в последнее время все большей популярностью пользуются земли промышленного назначения, пригодные для возведения многофункциональных комплексов. Подмосковная земля интересует и крупные ретейлерские сети: за последнюю пару лет на земельный рынок вышли или заявили о таких намерениях «Копейка», «Перекресток», «Виктория», Metro; продолжают активную деятельность «Ашан» и IKEA. <br />
<br />
«В настоящее время ведется активное развитие дальних рубежей Новорижского и Волоколамского шоссе. Намечены тенденции к увеличению количества объектов инфраструктуры, развитие города Истра как крупного инфраструктурного центра. В настоящий момент на ближних рубежах ведется строительство нескольких крупных инфраструктурных комплексов: NovaRiga, «Павлово Подворье», торгово-развлекательный комплекс в поселке Княжье Озеро, – рассказывает Мария Литинецкая. – В течение 2-3 лет трасса будет обладать инфраструктурой, уровень которой будет сопоставим с Рублево-Успенским шоссе». Кроме того, продолжает эксперт, в правительстве Московской области находятся на рассмотрении два проекта по улучшению Волоколамского шоссе: согласовывается вариант развязки на пересечении Ильинского и Волоколамского шоссе, строительство которой предполагается начать в конце 2007 года. А управлением «Мосавтодор» ведутся работы по выбору земельного участка для размещения автодороги, связывающей Волоколамское шоссе в районе деревни Аникеевка с Новорижским шоссе в районе деревни Михайловка. <br />
<br />
<em>Где, что и за какие деньги? <br />
</em>Одна из примет времени – рост интереса к отдаленным от Москвы участкам. Как говорит руководитель дачно-развлекательного комплекса «Гагаринлэнд» Василиса Баженова, дальние земли особенно активно осваиваются по южному и северо-восточному направлениям (именно в плане реализации коттеджных проектов): «По южному направлению в следующем году выйдут на рынок интересные концептуальные проекты на большом удалении. Первой ласточкой стал поселок Берендеево Царство (Симферопольское шоссе) на Оке, где предлагается земля с подрядом». <br />
<br />
«Намечена тенденция к приобретению застройщиками крупных земельных массивов в смежных областях – в Тверской, Смоленской, Калужской, – продолжает Мария Литинецкая. – На юге дальнего Подмосковья, на Симферопольском шоссе вблизи Тульской области, также ведется интенсивное развитие рынка жилой недвижимости». <br />
<br />
Лидером по продажам, как считает Ирина Семенова, сейчас является Новая Рига, а по цене – Рублевка, где стоимость сотки может превышать $200 тыс. «В новых дачных поселках эконом-класса (100 км и более по непопулярным направлениям) минимальная стоимость сотки – 1000 руб. (это, как правило, ведомственные поселки, и их нет в открытых продажах)», – уточняет Семенова. <br />
<br />
Алексей Артемьев приводит свои данные по ценам на землю («в розницу» и при наличии центральных коммуникаций) в 30 км зоне от МКАД: «На Рублево-Успенском шоссе – от $50 тыс. до $300 тыс. за сотку, на Новой Риге – $20–100 тыс., на Минском и Можайском шоссе – $35–65 тыс., на Киевском направлении – $25–50 тыс., на Калужском – $30–40 тыс. за сотку. Причем нижнюю границу цен стоит отнести в основном к полевым участкам, а верхнюю – к лесным», – уточняет Артемьев. <br />
<br />
<em>В жанре прогноза <br />
</em>Что и как изменится в «выборном» 2008 году? На этот вопрос однозначного ответа участники рынка не дают. Неоспоримо, впрочем, что сейчас покупательская активность – это, в общем, нормально для зимы – снизилась, и даже упали цены на землю по некоторым популярным направлениям (Новая Рига, Минское и Рублево-Успенское шоссе). <br />
<br />
Cкорее всего, считает Литинецкая, ежегодное удорожание по рынку будет составлять в обозримом будущем около 20%. По мнению Ирины Семеновой, рост цен не будет меньше, чем в этом году (по данным IntermarkSavills, это 10-15% на ликвидные земельные участки). <br />
<br />
«Некоторое напряжение перед выборами, безусловно, есть, – говорит Алексей Артемьев. – Цены на многие объекты недвижимости стабилизировались, есть тенденция некоторого снижения спроса. Что касается продажи дефицитных лесных участков, расположенных на Рублево-Успенском и Новорижском направлении, их ситуация с выборами вряд ли коснется».
